Chuyên gia Nguyễn Phạm Hữu Hậu: Thị trường bất động sản năm 2025 sẽ phục hồi tích cực

Tác giả:Bảo

(BĐT) - Sau khi Luật Đất Đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ kể ngày 1/8/2024, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những chuyển biến tích cực và dần hồi phục trở lại, sẵn sàng cho chu kỳ mới. Báo Đấu thầu đã có cuộc trò chuyện với ông Nguyễn Phạm Hữu Hậu - Chuyên gia kinh tế, tài chính và bất động sản, Phó Chủ tịch Hanita Master Group xung quanh vấn đề này.

Ảnh minh họa: Internet

Chuyên gia Nguyễn Phạm Hữu Hậu

Thị trường bất động sản trong những năm qua chứng kiến nhiều biến động tiêu cực, ảnh hưởng sâu sắc đến tâm lý khách hàng. Theo ông, Luật Đất Đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản như thế nào?

Kể từ nửa cuối năm 2018, thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện dấu hiệu suy giảm nguồn cung. Từ đó đến nay, nguồn cung sản phẩm trên toàn thị trường giảm nhanh và suy yếu hẳn. Khan hiếm nguồn cung cũng là một trong những nguyên nhân khiến cho giá bán bất động sản tăng cao. Tuy nhiên, trong quý IV/2024. nguồn cung bất động sản cả nước xuất hiện dấu hiệu tăng trưởng trở lại, giá bán của các chủ đầu tư đưa ra cũng dần tiệm cận hơn so với thị trường.

Theo tôi đánh giá, tăng trưởng nguồn cung là sự chuyển biến tích cực tiêu biểu sau khi 3 bộ luật quan trọng liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lực thi hành, giúp gỡ rối pháp lý các dự án bất động sản tồn tại từ nhiều năm trước, thúc đẩy nguồn cung tăng mạnh trở lại. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư năng lực yếu kém dần bị đào thải và triệt tiêu, trả lại sự minh bạch vốn có cho thị trường.

Hiện nay, nguồn cung bất động sản có sự “lệch pha” giữa các phân khúc. Ông đánh giá như thế nào về hiện tượng “lệch pha” này và trong dài hạn sẽ vẫn còn tiếp diễn?

Hiện tượng “lệch pha” giữa các phân khúc bất động sản không phải chỉ mới xuất hiện gần đây và có thể nói đây là hiện tượng không quá mới mẻ. Tại các thành phố lớn, dân cư đông đúc như Hà Nội, TP.HCM hay Đà Nẵng, quỹ đất dành cho các dự án nhà ở thương mại dần thu hẹp trong vài năm trở lại đây… Bên cạnh đó, hiện nay một số địa phương vẫn chưa xác định rõ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội (NOXH) trong quy hoạch đô thị, khu công nghiệp.

Ngoài quỹ đất 20% NOXH trong các dự án nhà ở thương mại thì hầu hết các địa phương chưa quan tâm nhiều đến việc quy hoạch bố trí quỹ đất làm dự án NOXH độc lập. Hiện nay, doanh nghiệp đầu tư tiếp cận quỹ đất dành cho NOXH gặp nhiều khó khăn, vì chưa có cơ chế, chính sách khuyến khích “đặc thù” dành cho phân khúc sản phẩm này, trong khi giá đất thương phẩm bên ngoài thị trường đã tăng rất cao. Nếu phát triển NOXH hay căn hộ tầm trung, giá rẻ thì chắc chắn các chủ đầu tư sẽ không thể đạt tỷ suất lợi nhuận như kỳ vọng, đôi khi dự án đầu tư không sinh lợi, nếu không muốn nói... lỗ vốn.

Thiết nghĩ, nếu như không có chính sách khuyến khích phù hợp và đặc thù từ phía chính quyền địa phương nhằm phát triển NOXH, căn hộ vừa túi tiền tương tự như một mục tiêu quốc gia thì hiện tượng lệch pha này sẽ vẫn còn tiếp diễn và câu chuyện giá bán căn hộ triệu USD hay chục triệu USD liên tiếp xuất hiện là điều dễ hiểu, không quá lạ lẫm…

Giá bán bất động sản hiện nay đã tăng rất cao. Theo ông, nguyên nhân chính nào dẫn đến hiện tượng này?

Như đã nêu trên, ngoài nguyên nhân thị trường bất động sản khan hiếm nguồn cung dẫn đến mức giá tăng cao thì cũng vẫn còn một số nguyên nhân khác, trong đó không thể không kể đến hoạt động đấu giá “bất chấp” của giới đầu cơ. Họ bất chấp giá để thắng đấu giá quyền sử dụng đất, sau đó bỏ cọc, tạo tiền đề cho hoạt động tăng giá bán các dự án tại khu vực liền kề. Đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc tăng giá nhà đất của thị trường kinh doanh bất động sản. Hiện nay, các cơ quan quản lý áp dụng các giải pháp quyết liệt nhằm “xóa bỏ” hoạt động tiêu cực này của giới đầu cơ đã và đang làm “lũng đoạn” thị trường kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Đặc biệt, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản. Theo đó, với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 20% giá khởi điểm.

Một nguyên nhân khác trực tiếp dẫn đến việc tăng giá bán của bất động sản là chi phí liên quan đến đất đai tăng cao do tác động của việc áp dụng bảng giá đất mới và phương pháp tính tiền thuế sử dụng đất vừa được ban hành. Đối với các dự án đã triển khai nhiều năm trước, khi đến giai đoạn bán hàng, nhằm đảm bảo tỷ suất lợi nhuận tương ứng với kỳ vọng, hầu hết các chủ đầu tư đều ban hành chính sách giá bán theo chiều hướng tăng cao. Đối với các dự án triển khai sau này nếu có cùng vị trí, cùng phân khúc không thể bán giá thấp hơn các dự án trước đó. Đây là luật “bất thành văn” và hiển nhiên của thị trường bất động sản từ trước đến nay…

Căn cứ vào Luật Đất đai 2024 vừa có hiệu lực thi hành ngày 1/8/2024 vừa qua, bảng giá đất sẽ được ban hành hàng năm và bắt đầu có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2026. Theo ông, giá bán bất động sản sẽ tiếp tục tăng cao hay "giảm nhiệt" và phân khúc nào sẽ dẫn dắt thị trường trong năm 2025?

Theo quan điểm cá nhân tôi, giá bán bất động sản sẽ vẫn còn tiếp tục tăng cao. Hiện tại, tôi vẫn chưa cảm nhận được dấu hiệu của hiện tượng “bong bóng” bất động sản và cũng chắc chắn rằng hiện tượng này sẽ không diễn ra trong năm 2025, mặc dù nguồn cung có gia tăng đáng kể nhưng vẫn chưa đáp ứng được phần lớn nhu cầu của thị trường.

Năm 2025, dự báo phân khúc bất động sản công nghiệp và căn hộ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng có thể sẽ chứng kiến các giao dịch thành công nhỉnh hơn và “ấm hơn” so với các năm trước, kỳ vọng “phá tan băng” phân khúc này vào nửa đầu quý IV/2025.